自治体とマンション管理～非都市部ほど潜むリスクに備えよ（上）

千葉県袖ケ浦市議会議員
根本 駿輔

2020/8/31　自治体とマンション管理～非都市部ほど潜むリスクに備えよ（上）
2020/9/2　自治体とマンション管理～非都市部ほど潜むリスクに備えよ（中）
2020/9/4　自治体とマンション管理～非都市部ほど潜むリスクに備えよ（下）

マンション管理は誰が行うか

「分譲マンション管理の責任は誰にあるか」と問われれば、当然所有者と、所有者の集まりである管理組合にあると答えるほかない。管理会社でもなければ、もちろん自治体の責任ではない。

しかし、そうはいっても実情として、マンションの適正管理に対しての関心が高い管理組合は、なかなか増えていかない。このあたりは行政に携わる方は実感としてよくお分かりになるかと思うが、「管理」という目に見えにくい地味な話は、たとえ自分たちの住まいであっても行政の業務と同様に住民の関心を引きにくいのだ。いくら啓発・啓蒙を行っても、思うようには関心は高まらない。

一般的に、管理組合の実質的な意思決定を行う理事会は1〜2カ月ごとに開かれることが多いが、建築・設備の話から金銭管理・運用、防災・防犯、住民マナーの話など議題の振れ幅が大きく、時間もそれなりに取られた上、責任も伴うので負担はなかなか軽くならない。こうしたことから共働きが当たり前となった若い世代はもちろん、体力的に厳しい高齢者にも理事会役員は敬遠される。やむを得ず役員を引き受けても、振れ幅が大きくさまざまな知識が必要となる話題についていくのは簡単ではなく、ついつい管理会社任せになってしまいがちである。昭和に建てられたマンションは2〜3割が管理会社に委託しない自主管理だが、平成に入ってからはほとんど全てに近いマンションが管理会社に管理業務を委託している（国土交通省　2018年度マンション総合調査による）。

では、管理会社はどの程度マンションの適正な管理について考えているのだろうか。これは最終的には管理会社にもよるし担当者にもよる、としか言えないが過度な期待はできない。管理会社の中心業務である（管理組合からの）管理委託の収益構造は、基本的に安定しているが薄利である。さらに個人や一般の法人と違って管理組合が相手となるため、新規の受託は容易ではない。そのため、安定性を優先して長期的に信頼を築くことを第一と考える管理会社もあれば、一方でゼネコンが母体となっている管理会社等の中には工事金額を担当者のノルマに設定するところもある。後者のケースでは、過剰な工事支出となる恐れがあり、長期的な修繕積立金の状況に悪影響を及ぼしかねない。担当者ベースで見ても、クレームが発生しやすい業種であるため、クレームを避けることばかりに注力しがちである。

また、管理会社にとって管理組合は「お客さま」であり、最優先事項は「マンションの適正な管理」ではなく「管理委託契約を切られないこと」である。もちろん基本的には、管理会社は管理組合に対して蓄積したノウハウに基づき適正な管理のアドバイスを行うのだが、あくまでも最終的な意思決定を行うのは管理組合であり、管理組合の意向が適正な管理から外れていたとしても、強く物申す立場にはない。そうなると、時として現れる声の大きい所有者や、正確な理解をしてもらうのが難しい住民総会の場などで誤解を受けたり思い込みが生じたりして、管理会社が想定する適正な管理から外れていくことがある。

適正な管理から外れていった先の最終的な到達点は、「廃マンション化」である。区分所有か否かの違いがあるだけで基本的には戸建ての空き家と同じであり、廃マンション化してしまって所有者自らの処分が望めない場合は、今のところ税負担リスクをはらむ行政代執行による解体等を行うほかない。最近の事例では、滋賀県野洲市において鉄骨造3階建て9戸というごく小規模なマンションを外壁崩落などの発生のため、行政代執行により解体するケースがあった。このケースでは、アスベスト（石綿）の処理等もあって通常よりかなり高額になったとはいえ、1億円以上の解体工事費用が発生し、全額回収の目途は立っていないそうだ。

管理組合と管理会社という2者だけの関係において円滑にいかない場合も少なくないので、近年では国交省も外部専門家を積極的に活用する方向で進めている。ここで言う外部専門家とは、総合的なアドバイスができるマンション管理士をはじめ、管理費滞納等の法的問題に対応できる弁護士や、大規模修繕工事等に対応できる建築士といった有資格者を想定している。国交省は2016（平成28）年3月に「マンションの管理の適正化に関する指針」と、「マンション標準管理規約及び同コメント」を改正し、これら外部専門家を外からのアドバイスにとどまらず、管理組合の役員や管理者（理事長）に就任できることとする場合の規定例を整備するなどした。こうすることで、複雑高度なマンション管理に対してより積極的に専門家が関わることができ、的確かつスピーディーな対応が期待される。

今後のマンション管理は、外部専門家をそれぞれのマンションに合った形で活用しながら、自分たちの住まいを主体的に考えていくことが必要であろう。

（「中」につづく）

プロフィール
根本 駿輔（ねもと・しゅんすけ）
千葉県袖ケ浦市議会議員
1985年生まれ。マンション管理士、宅地建物取引士。千葉県マンション管理士会連合会会員。学生時代に近隣の商業地衰退をきっかけにまちづくり・地方自治に興味を持ち、早稲田大学商学部を卒業後にマンションデベロッパーに就職。マンションの販売、仲介、管理などに携わる。2016年に退職後、現職に初当選。市民・地方議員・自治体職員の間の学びの媒介人を目指すNPO法人「6時の公共」の理事も務める。